VerkoopVerhuurdeWoning.nl

De waardeontwikkeling van woningen in Utrecht van 2013-2022

olivier — Thu, 04 Aug 2022 10:18:20 +0000

Momenteel is er een aantal tegenstrijdige berichten in omloop. Sommige bronnen schetsen een beeld van een afkoelende woningmarkt, maar er zijn ook berichten die suggereren dat de prijsstijgingen nog niet zijn opgehouden. Het is dus lastig om hier een juiste conclusie aan te verbinden. Reden temeer om eens te gaan kijken wat de waardeontwikkeling van vastgoed doet. Deze week focussen we ons op Kanaleneiland, een populair stadsdeel in Utrecht voor beleggers. Kanaleneiland kenmerkt zich door veel hoogbouw uit de jaren 60 met relatief veel appartementen in de vrije sector rond de 70 tot 90 m².

De analyse
In deze analyse hebben we de data van het NVM gebruikt en hebben we 250 transacties in het postcodegebied 3527. Bij deze analyse gaan we voor de eenvoud steeds uit van slechts twee variabelen: datum afmelding (de datum waarop de verkochte woning is afgemeld op Funda) en transactieprijs per m².

Wat we hierboven zien is een duidelijke stijgende trend, wat uiteraard geen verrassing is. Op de onderste as zien we de jaartallen, waar 14,00 staat voor 2014. Op de verticale as zien we de prijs per m². Als we dit in een tabel tonen, staan links de jaartallen en rechts steeds de prijzen per m² in Kanaleneiland, Utrecht over deze periode.

Dit geeft dus aan dat de prijzen zo ongeveer zijn verdrievoudigd in deze periode. Hier moet bij vermeld worden dat in 2013 de kredietcrisis op zijn dieptepunt was en begin 2022 was de markt op het hoogtepunt, waardoor we nu waarschijnlijk wel de meest extreme waarden te pakken hebben; de kredietcrisis werd gekenmerkt door prijsdalingen.

Het meest waarschijnlijk lijkt het echter dat de trendbreuk van prijsstijging is ingezet vanaf Q2 2022, waarbij de inval in Oekraïne en de stijging van de rente twee belangrijke factoren zijn. Echter zien we in de observaties dit nog niet duidelijk terug, maar dat heeft ermee te maken dat het aantal transacties laag is en dat dit met vertraging zichtbaar pas wordt. Zojuist verkochte woningen in Kanaleneiland zijn in deze grafiek nog niet zichtbaar, omdat dit nog niet in de database is verwerkt.

Conclusie
Er is met deze ontwikkeling één belangrijk gedeelte van de kopersmarkt verloren gegaan: de doelgroep die eigenlijk niet wilde kopen, maar zich gedwongen voelde de koop naar voren te halen om zo de spreekwoordelijke boot niet te missen. Rentestijgingen drukken daarbij de leencapaciteit van nieuwe kopers, wat betekent dat de woning iets afzwakt maar dat de effecten hiervan mogelijk nog niet helemaal gereflecteerd wordt in de huidige transactieprijzen. Zo is het gangbaar dat bij aankoop van een woning de rente op een bepaald moment mag worden vastgezet, en daarmee woningen die nu transporteren nog een lagere rente hebben dan de huidige marktrente. Dat verklaart waarschijnlijk waarom de spreiding nu een stuk hoger is; sommige koopsommen zijn dan al overeengekomen vóór de rentestijgingen, anderen daarna. De gemiddelde verkoopprijs dus nog niet aan het dalen, maar de verwachting is wel dat de woningmarkt wat zal stagneren.

Bent u nu eens benieuwd wat uw verhuurde woning waard is? Dan kunt u altijd een waardebepaling aanvragen!

The post De waardeontwikkeling van woningen in Utrecht van 2013-2022 appeared first on VerkoopVerhuurdeWoning.nl.

Uw woning verhuren? De juiste hypotheek voorkomt problemen!

olivier — Tue, 12 Jul 2022 10:54:28 +0000

Als u niet goed voorbereid bent als u gaat beleggen in vastgoed kunt u zich in een wespennest begeven en lelijk gestoken worden. Zorg daarom altijd goed voor de juiste vergunningen, licht uw huurders goed door en regel de juiste hypotheek. Doet u dit niet, kan dat grote consequenties hebben. Heeft u wel de juiste hypotheek?

Verschil tussen hypotheken

Er zijn uiteraard meerdere soorten hypotheken, maar in dit geval wordt eigenlijk onderscheid gemaakt tussen twee varianten:

Reguliere hypotheek

Allereerst zijn er uiteraard ‘normale’ hypotheken. Als er over ‘de hypotheekrente’ gesproken wordt, wordt er altijd uitgegaan van dit type hypotheken. Deze hypotheken staan doorgaans niet toe dat u de woning verhuurt. U moet dus zelf in de woning wonen en de woning mag geen tweede woning zijn. De rente van deze hypotheek is (als er aan de voorwaarden wordt voldaan) aftrekbaar.

Verhuurhypotheek

Verhuurhypotheken zijn hypotheken waarbij het wordt toegestaan om de woning te verhuren. De rente ligt daarbij vaak ca. 2% hoger dan bij normale hypotheken, al verschilt dit als u bijvoorbeeld een zeer lage (of juist hoge) Loan-to-Value (LTV) heeft.

Uitzonderingen

Als u een woning verhuurt, dient u dus een hypotheek te hebben die bestemd is voor de verhuur van woningen. Heeft u deze niet, dan kan de bank of geldverstrekker u hoge boetes van wel tienduizenden euro’s opleggen of zelfs overgaan tot beslaglegging op uw woning. Er zijn echter wel uitzonderingen.

Uitzondering 1: leegstandswet of emigratie

U mag uw woning wel verhuren met een reguliere hypotheek op basis van de leegstandswet. U kunt uw woning tijdelijk verhuren als deze bijvoorbeeld leegstaat in verband met een verhuizing. Er is dan namelijk geen sprake van huurbescherming en de huur heeft per definitie een tijdelijk karakter. Ook bij tijdelijke emigratie mag u uw woning verhuren zonder huurbescherming en dus met een reguliere hypotheek. In alle overige gevallen: zorg voor een verhuurhypotheek en voorkom hoge boetes!

Uitzondering 2: het onderpand is uw eigen woning

U kunt uiteraard ook uw verhuurde woning hebben gefinancierd met de overwaarde van uw eigen woning. U heeft dan een extra hypotheek afgesloten op uw eigen woning en zo de verhuurde woning aangekocht. Omdat in dit geval uw eigen woning het onderpand is, mag u met de overwaarde doen wat u wil; dus ook uw verhuurde woning financieren.

Wat als ik niet de juiste hypotheek heb?

In dat geval kunt u een aantal dingen doen:

Uw eigen woning gedeeltelijk als onderpand inbrengen;
Uw hypotheek oversluiten naar een verhuurhypotheek daarmee een hogere rente aanvaarden;
Uw verhuurde woning verkopen en met de opbrengst uw hypotheek afbetalen.

Door de huidige rentestand zijn echter opties 1 en 2 niet zo aantrekkelijk, maar we kunnen u hiermee wel van dienst zijn. Maar zoals u van ons gewend bent: als u voor de laatste optie kiest helpen we u graag met het verkopen van uw woning.

The post Uw woning verhuren? De juiste hypotheek voorkomt problemen! appeared first on VerkoopVerhuurdeWoning.nl.

Redenen om uw woning niet via Funda te verkopen

olivier — Thu, 30 Jun 2022 13:34:01 +0000

Als u een woning wil verkopen is het niet zonder reden dat u waarschijnlijk gelijk aan Funda denkt: Funda heeft iedere maand 5 miljoen bezoekers en daarmee lijkt het een logische keuze om iedere woning via Funda te verkopen. Er kleven echter zeker ook wat nadelen aan, zeker als u een belegger zoekt. In deze blog 3 redenen waarom u uw woning niet via Funda zou moeten verkopen!

#1 – De verkoop duurt lang
Op Funda is het eigenlijk altijd de procedure dat men bij een woning gaat kijken, vervolgens een bod doet —al dan niet met een lijst aan ontbindende voorwaarden— en dan misschien pas maanden later de woning afneemt. Kopers willen dan het liefst relatief laat transporteren, omdat ze ook nog met hun eigen huis zitten die verkocht moet worden. Als u direct geld nodig hebt en het liefst binnen 2 weken bij de notaris zit, dan is Funda niet geschikt.

#2 – Funda is niet gemaakt voor beleggers
Het overgrote deel wat op Funda zoekt zijn particulieren die zelf in de woning gaan wonen. Professionals die verhuurde woningen, transformatieprojecten of vastgoedportefeuilles zoeken, zullen vaak andere kanalen raadplegen. Tevens zijn op Funda verhuurde woningen nauwelijks van ‘lege’ woningen te onderscheiden, omdat er geen filters zijn om dit onderscheid te maken. Als u een verhuurde woning hebt, zult u daarom veel reacties krijgen van mensen die denken dat de woning onverhuurd is, terwijl beleggers die verhuurde woningen zoeken uw woning juist over het hoofd zien.

#3 – U kunt niet geruisloos verkopen
Als een woning te lang op Funda blijft staan, kan het zijn dat er een smet op komt. Men denkt dan dat er iets mee aan de hand is. Daarom verkopen wij uw woning in principe altijd geruisloos of ‘stil’, zodat het moeilijker te achterhalen is om welke woning dit gaat en als u de koop intrekt, dit direct van internet af is. Dit is bij Funda niet het geval.

Conclusie
Het is in veel gevallen interessanter zijn om uw (verhuurde of lege) woning via een ander kanaal te verkopen. Wij verspreiden uw woning onder beleggers die onder uw voorwaarden deze kunnen afnemen. Denk hierbij aan de volgende voorwaarden:

Binnen één week een getekende koopakte;
Zonder voorbehoud van financiering;
Zonder voorbehoud van bouwtechnische keuring;
Zonder dat zij het exacte adres weten;
Zonder taxatierapport;
Gehele portefeuilles in plaats van slechts één woning per keer.

Wilt u snel van uw woning af? Ontvang dan binnen 1 werkdag een bod van partijen zonder voorbehoud van financiering.

Vrijblijvend een bod ontvangen van afstand?

Direct een bod ontvangen? Dat kan! Als u uw gegevens invult, voorzien we u de eerstvolgende werkdag van een bod.

Naam

E-mail

Telefoon

Adres object

Postcode object

Plaats object

Huurprijs per maand

Soort huurcontract

Omschrijving huurders

Omschrijving staat woning

Opmerkingen/condities

Ik ga akkoord met de algemene voorwaarden

The post Redenen om uw woning niet via Funda te verkopen appeared first on VerkoopVerhuurdeWoning.nl.

Woningmarkt koelt langzaam af

olivier — Tue, 21 Jun 2022 07:56:40 +0000

Huizenprijzen zijn aan het dalen (NVM schat een daling van 2,1% dit kwartaal). Het aanbod van bestaande woningen is met 67% toegenomen, terwijl het aantal verkopen achterblijft. De betaalbaarheid staat onder druk door de stijgende rente en inflatie.

Er wordt ook minder overboden. Dit was vorig jaar bij 88,3% van de woningen het geval, nu is dat nog maar bij 70,9% het geval, volgens de cijfers van Makelaarsland.nl.

Beleggers zijn ook nog eens minder actief omdat het rendement dan ook lager uitvalt als er met vreemd vermogen geïnvesteerd wordt. Als de rente nog verder doorstijgt, is het voor beleggers dan ook een stuk minder lucratief om met vreemd vermogen te investeren. Verhuurde woningen zullen in dat geval ook in waarde dalen.

Wellicht is nu het moment te verkopen als u dit al overwoog te doen. Vraag direct een bod aan!

The post Woningmarkt koelt langzaam af appeared first on VerkoopVerhuurdeWoning.nl.

De huidige rente voor woningbeleggers

olivier — Tue, 14 Jun 2022 10:03:09 +0000

De rente voor woningbeleggers stijgt, maar hoe erg is dat? Dat zoeken we graag voor u uit aan de hand van een voorbeeld.

Rendement met 4% rente
Stel: u wilt een woning met een huur van €1300 per maand aankopen met een waarde van €260.000 met 10% aankoopkosten. Totale koopsom €286.000. De website van Domivest leert dan dat u met een LTV (Loan-to-Value) van 50% momenteel een rente voor verhuurde woningen betaalt van 4%. De overige 60% (in totaal betaalt u 110% van de woningwaarde) dient u zelf te financieren. De jaarlijkse cashflow bedraagt dan bruto €15.600. Laat hier nu nog eens €3.000 afgaan voor VvE, gemeentelijke lasten en onderhoud en de rente van €5.200 en u houdt onderaan de streep €7.400 over. Uw geïnvesteerde vermogen van €156.000 levert u dan een nettorendement van 4,7% op.

Rendement met 5% rente
Bij een stijging van 1% is de som exact hetzelfde, maar u hebt nog €1300 extra rentekosten per maand. U houdt €6.100 over, een rendement van slechts 3,9%.

Rente hoger dan rendement
Een gemiddeld NAR op een woning ligt momenteel zo rond de 4,5 – 5,5%. Naarmate de rente hoger komt de liggen dan dit rendement, zal het aankopen van een woning met vreemd vermogen niet meer interessant zijn voor veel woningbeleggers en zullen prijzen van verhuurde woningen dus dalen of rendementen moeten stijgen.

Een open deur, maar het hebben van eigen geld wordt steeds belangrijker bij het aanschaffen van een woning omdat vreemd vermogen steeds duurder wordt. En omdat een hogere rente en de waarde van uw woning een negatief verband tonen, zullen woningen vermoedelijk een lichte waardedaling (of in ieder geval een afnemende waardestijging) vertonen bij doorstijgende rente.

Is dit het moment om uw woning dan te verkopen?
Dat ligt eraan. Vermoedelijk heeft u te maken met vaste rente of geen rente. Heeft u variabele rente of wilt u binnen enkele jaren uw geld liquide maken? Dan adviseren we u om de woning te verkopen. Het lijkt er namelijk niet op dat de rente zal gaan dalen. Sterker nog, de rente is momenteel eigenlijk nog altijd historisch laag (in 1980 was de hypotheekrente 12% en het is niet ondenkbaar dat de rente nu verder doorstijgt.

Vul in dat geval dit formulier in en u ontvangt een vrijblijvend bod.

The post De huidige rente voor woningbeleggers appeared first on VerkoopVerhuurdeWoning.nl.

Vanaf 2030 verbod op verhuur slecht energielabel

olivier — Tue, 07 Jun 2022 06:25:58 +0000

Heeft u momenteel een woning met energielabel E, F of G? Als het aan Hugo de Jonge ligt, mag u uw woning dan in 2030 niet meer verhuren. Dit is onderdeel van de nieuwe verduurzamingsplannen die vorige week zijn gepresenteerd. Maar wat betekent dit voor u als belegger?

Zeker als u een vrijstaande woning hebt of een groot huis met een laag energielabel kan het nog wel eens een dure aangelegenheid worden om uw woning te voorzien van minstens energielabel D, waarbij €30.000 niet ondenkbaar is bij het toepassen van dak- en gevelisolatie, HR+++-glas, spouwmuurisolatie, een warmtepomp en zonnepanelen.

Normaliter is het zo dat een huurverhoging mag worden doorgevoerd na het verbeteren van uw woning. Het is echter nog maar de vraag of dit tegen die tijd nog steeds geldt, omdat het een verplichting is. Een huurder moet namelijk altijd akkoord gaan met verduurzaming en de navenante huurverhoging. Nu hebt u nog ruimschoots de tijd om het hierover te hebben met uw huurder.

2030 lijkt ver weg, maar indien de regel daadwerkelijk wordt doorgevoerd, is ons advies om al tijdig te beginnen met verduurzaming. Zo kunt u hier dus waarschijnlijk een huurverhoging tegenover zetten, want u maakt immers kosten waar de huurder profijt van heeft in de vorm van een lagere energierekening. Als u wacht tot 2029 zou het tot gevolg kunnen hebben dat naast dat u wellicht geen huurverhoging kunt doorvoeren, de prijzen voor verduurzaming stukken hoger liggen door de piek in de vraag.

Hoe dit plan er concreet uit komt te zien is nog niet duidelijk. We houden u graag op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen.

Liever uw woning verkopen?

Vraag nu een bod aan op uw verhuurde woning.

Binnen 3 werkdagen van afstand een bod. Volledig vrijblijvend.

The post Vanaf 2030 verbod op verhuur slecht energielabel appeared first on VerkoopVerhuurdeWoning.nl.

Waarom de woningmarkt geen vrije markt meer is

olivier — Tue, 24 May 2022 08:12:58 +0000

Voormalig coronaminister Hugo De Jonge heeft zich op de huizenmarkt gestort. In een poging om huurders te beschermen die zich genoodzaakt te voelen om een bezemkast te huren voor €1.500+, wil hij de middenhuur reguleren c.q. aan banden leggen. Daarnaast heeft de overheid nog veel meer maatregelen aangekondigd, zoals de WOZ-cap en een hogere overdrachtsbelasting van 9%. Maar wie profiteert hier nu van? Voor het geval u niet verder wil lezen, beginnen we met een conclusie: op de planeet na profiteert er helemaal niemand.

Hoe zit dat?
Voor een woningmarkt dienen initiatieven die de woningvoorraad vergroten gepromoot worden en dit lijkt Hugo niet te begrijpen. Hoewel het inderdaad een probleem is dat starters— met hun bijbehorende startsalaris— in de randstad vaak al gauw zo’n €900 kwijt zijn voor een eenvoudige studio van 30 m² en daarmee slecht kunnen sparen voor een woning, zal een dergelijke maatregel onrust veroorzaken. En dat is nu net wat een woningmarkt niet kan gebruiken.

Zeggen dat huurders profiteren van deze lagere huur is net zoiets als zeggen dat je welzijn verbetert door tabak. Op korte termijn: wellicht, want het neemt stress weg. Op lange termijn: dat hoeven we je niet uit te leggen. Zo ook met de regulering van de middenhuur, dergelijke maatregelen jagen projectontwikkelaars weg, doet de nieuwbouw stokken en daarmee wordt het op termijn veel lastiger om een woning te kunnen kopen, ook al wordt hun huur met €150 per maand verlaagd.

Al lang geen vrije markt meer
Het idee is dat de woningmarkt een vrije markt is en dat deze als vrije markt niet functioneert, en dat daarom te pas en te onpas mag worden ingegrepen. De realiteit is dat de woningmarkt dus geen vrije markt meer is.

Twee feiten over de woningmarkt en huishoudens:

In 1961 bestond een gemiddeld huishouden uit ongeveer 3,6 personen, tegenwoordig is dat 2,14 personen.
De gemiddelde woonruimte per inwoner is 65 m², in Duitsland is dit slechts 47 m².

Als het op vierkante meters aankomt is er dus kennelijk geen woningprobleem, of deze zou bij de oosterburen in ieder geval vele malen groter moeten zijn. Maar het beleid zorgt ervoor dat er erg inefficiënt met vierkante meters worden omgegaan: splitsen wordt moeilijk gemaakt, nieuwbouw mag vaak niet door milieubeperkingen, nieuwbouwprojecten moeten altijd bestaan uit een aantal betaalbare woningen (waar vaak geen rendement op wordt gerealiseerd). Allemaal vergeefse pogingen van de overheid die ertoe leiden dat de woningmarkt dus geen vrije markt meer is. En laat nu net dit gedeelte van de vrije markt nodig zijn om meer woningen/woonruimte te realiseren. En daarmee houdt Den Haag het beeld in stand dat winst maken op een verhuurde woning als immoreel wordt gezien. Echter staat in dezelfde rapport waarin deze plannen zijn gepresenteerd:

„Als investeerders niet meer bereid zijn om te investeren, zal er op de lange termijn weinig aanbod aan middenhuurwoningen zijn, waardoor veel middeninkomens nog steeds geen passende woning kunnen vinden.”

De woningmarkt is dus nog altijd sterk afhankelijk is van particuliere woningverhuurders, maar tegenstrijdig genoeg lijkt hij er alles aan doen om ook de niet-huisjesmelkende particuliere woningverhuurder zo snel mogelijk weg te jagen van de verhuurmarkt. En zo is de cirkel rond, want als het aan Den Haag ligt komt er dus geen woonruimte bij. Zo wordt misschien het milieu ontzien, maar het is immoreel om de rekening voor de klimaatproblematiek volledig te worden neergelegd bij starters op de woningmarkt.

Pensioenfondsen
Bijkomend probleem is ook dat mensen met een woning in het middensegment vaak onbewust ook zelf investeren in deze woningen doordat er een aanvullend pensioen opgebouwd wordt via een pensioenfonds. Dit plan van Hugo de Jonge verslechtert dus ook de positie van pensioenfondsen en daarmee indirect van de starter op de woningmarkt die iedere maand pensioen afdraagt.

De dans ontspringen
Terug naar het probleem: vanaf 2023 wordt de overdrachtsbelasting 9% en later zullen waarschijnlijk de middenhuren gereguleerd worden. Er is nog veel onduidelijk over dit plan, maar mocht u de dans sowieso willen ontspringen, dan kan het slim zijn om uw woning nu al te verkopen. Vraag dan direct een bod aan op uw woning!

The post Waarom de woningmarkt geen vrije markt meer is appeared first on VerkoopVerhuurdeWoning.nl.

Case study: hoe we deze illegaal onderverhuurde woning verkochten

olivier — Tue, 17 May 2022 06:48:42 +0000

Bij de verkoop van verhuurde woningen kom je (vaker wel dan niet) unieke verhalen tegen. Zo ook deze illegaal onderverhuurde woning in Schiedam-West.

De woning was eigendom van een echtpaar die dachten hun pensioen te hadden veiliggesteld door een woning aan te kopen en deze te verhuren. Echter was er al geruime tijd geen fatsoenlijk contact meer mogelijk met de verhuurder, en deden veel problemen zich voor. De huur werd herhaaldelijk te laat en onvolledig overgemaakt en hoewel verhuurders recht hebben om de woning te betreden na kennisgeving, werd dergelijke verzoeken continu afgewimpeld.

De situatie zorgde ervoor dat het echtpaar zorgen had over de staat van de woning en of er zich eventueel illegale praktijken voltrokken. Na inspectie van VerkoopVerhuurdeWoning.nl hebben we ontdekt dat het appartement volledig was gestript; er waren met afscheidingswanden meerdere ‘kamers’ in de woning gecreëerd en dat de woning totaal niet werd schoongemaakt dan wel klein onderhoud werd gepleegd, waardoor de woning in erbarmelijke staat verkeerde.

De portiekflat werd kamergewijs verhuurd aan zes arbeidsmigranten uit Oost-Europa, en dat terwijl de totale oppervlakte slechts ca. 80 m² betrof. Tevens was er op amateuristische wijze een extra keukenblok geplaatst, waardoor er een lekkage is opgetreden door slecht aangelegde leidingen. Hierdoor is in de woning schimmelvorming ontstaan.

De oplossing
We concludeerden daarmee direct dat de woning op de markt voor een prijs te verkopen was die lager was dan de hypotheek die erop gevestigd was. Tevens had de woning door de situatie waarschijnlijk door geen geldverstrekker gefinancierd worden en moesten dus op zoek naar een andere oplossing.

Het echtpaar had kenbaar gemaakt zo snel mogelijk van de woning af te willen. De woning is toen gekocht door een investeerder die gespecialiseerd was in vastgoedrecht, welke de woning heeft ‘leeg’geprocedeerd. Deze jurist zag door zijn achtergrond dus mogelijkheden, terwijl een ‘reguliere’ belegger liever dergelijke problemen vermijdt.

Het huurcontract dat was gevestigd op de woning is dus ontbonden. De huurder, die feitelijk fungeerde als tussenpersoon, heeft een schadevergoeding moeten betalen aan de zes bewoners van de woning.

Zo heeft het echtpaar een ogenschijnlijk onverkoopbare woning zeer snel verkocht waardoor ze verlost waren van de stressvolle situatie. Met de opbrengst konden zij hier hun hypotheek ruimschoots mee aflossen, en de jurist in kwestie heeft door zijn expertise de woning leeg weten te krijgen. Vervolgens is de woning verkocht aan starters.

Heeft u nu ook problemen met uw verhuurde woning? Wij onderzoeken graag voor u de mogelijkheden!

The post Case study: hoe we deze illegaal onderverhuurde woning verkochten appeared first on VerkoopVerhuurdeWoning.nl.

Let goed op als u zaken doet met dealsourcers

olivier — Tue, 10 May 2022 08:20:55 +0000

In de basis kan het werken met een dealsourcer helemaal niet verkeerd zijn: als u iemand kent met een goede reputatie die op zoek gaat en/of helpt met het verkopen van uw woning, dan kan dit uiteraard erg helpen bij het aan- en verkopen.

Er zijn echter veel ‘cowboys’ actief op de beleggingsmarkt—dealsourcers die uw woning willen verkopen en feitelijk niets meer doen dan een koper aandragen. Verder leveren ze hier geen werk voor. Op zich niet erg, zou je zeggen, want als de dealsourcer u in contact brengt met een koper en hij uw fee (vaak 2%) terugverdient, dan is er niets aan de hand, toch?

Niet helemaal. Er zijn namelijk nogal wat zaken waar u op moet letten bij de verkoop (en aankoop) van uw verhuurde woning

U hebt als verkoper juridische verplichtingen
Dealsourcers hebben vaak als enige belang dat ze de transactie sluiten en geven daarom doorgaans niets om eventuele problemen die voortkomen uit een incompleet dossier. Zo kan het zijn dat na de verkoop zich problemen voordoen doordat u gebreken had moeten melden, en waardoor u in het beklaagdenbankje terecht kunt komen.

U moet nog altijd veel het werk zelf doen (of laten doen)
Dealsourcers zijn vaak geen opgeleide makelaars, niet aangesloten bij het NVM en niet of beperkt verzekerd. U dient daarnaast vaak zelf zorg te dragen (of nog een partij betalen) om rekening te houden met de lijst van zaken, de vragenlijst(en), de huurcontracten, het inmeten, bezichtigen, koopakte opstellen, koopakte controleren, huurcontracten controleren, kijken of er geen clausules op het pand zitten, de prijs bepalen, etc. Indien u verkoopt via ons, wordt dit allemaal voor u geregeld.

Dealsourcers kiezen vaak voor de makkelijkste weg
Veel dealsourcers zijn op zoek naar snel geld en geven daarbij niet om hun reputatie op de lange termijn. Dit zorgt ervoor dat ze vaak woningen snel willen verkopen en daarom hameren op verkoop, ook als dit voor een suboptimale prijs is.

Dealsourcers zijn duur
Ter vergelijking: 2% fee exclusief btw is enorm veel geld voor slechts het aandragen van een koper. VerkoopVerhuurdeWoning.nl rekent geen fee, maar courtage, wat inhoudt dat we ook daadwerkelijk zorgen voor de administratieve afhandeling van het dossier. Dit verhoogt de opbrengst en biedt de kopende partij meer zekerheid, wat dus voor beide partijen een goed resultaat is.

In tegenstelling tot veel dealsourcers zorgt VerkoopVerhuurdeWoning.nl ervoor dat u zelf geen enkele zorg meer hebt: wij regelen de verkoop van A tot Z en zorgen er door grondig onderzoek voor dat u een woning kunt aankopen voor de beste prijs.

Vraag nu een bod aan op uw verhuurde woning

Binnen 1 werkdag van afstand een bod. Volledig vrijblijvend.

The post Let goed op als u zaken doet met dealsourcers appeared first on VerkoopVerhuurdeWoning.nl.

Huur verhogen: wel of niet doen?

olivier — Tue, 03 May 2022 08:43:02 +0000

Huur verhogen: sommige verhuurders doen het jaarlijks trouw met de maximale huurverhoging, anderen zijn minder drastisch en verhogen de huur niet ieder jaar of zelfs nooit.

Wanneer mag je huur verhogen?
Lag de kale huur bij aanvang van het huurcontract onder de huurliberalisatiegrens (in 2022 is dit €763), dan mag u vanaf 1 juli 2022 de huur verhogen met de maximale vastgestelde huurverhoging voor sociale huurwoningen. U dient hier echter wel rekening te houden met het inkomen van de bewoners: bij lage inkomens mag de huur niet zomaar verhoogd worden.

Lag de kale huur hoger dan dit bedrag, dan verhuurt u waarschijnlijk in de vrije sector en mag de huur verhoogd worden met de maximaal vastgestelde huurverhoging voor de vrije sector. Dit moet wel zijn opgenomen in het huurcontract. Als dit niet het geval is, mag u niet verhogen. Het inkomen van de huurders speelt hier geen rol.

Voordelen van het verhogen van de huur
Er is uiteraard een duidelijk voordeel van het verhogen van de huren: u krijgt als huurder meer geld binnen. Het volgende rekenvoorbeeld laat zien waarom het verhogen van de huur belangrijk is op lange termijn:

Rekenvoorbeeld: huur verhogen in de vrije sector

Op 1-1-2017 is de huur €1.000. Om het eenvoudig te houden, schetsen we twee scenario’s: (1) u verhoogt de huur jaarlijks met 3%; en (2) u verhoogt nooit de huur.

Als u de huur jaarlijks met 3% verhoogt, dan zal de huur in 2022 (5 jaar later) €1.000 * 1,03 ^5 = €1.159 bedragen. In 2037, 20 jaar later, bedraagt de huur dan €1.806 en groeit zo mee met de inflatie.

Als u de huren niet verhoogt, is de huur simpelweg in 2037 nog altijd €1.000; een flink verschil!

Maar dit is niet alles. Tegen de tijd dat u wilt verkopen, stel dat dit in 2032 is, en de woning is nog steeds verhuurd voor €1.000 (wat tegen die tijd veel minder waard is dan €1.000 nu), verhuurd u uw woning sterk onder marktconform. De huurder heeft dan ook de neiging om hier lang in te blijven zitten, omdat het simpelweg een goede deal is. U dient dan uw woning verhuurd te verkopen met een lage huur, wat stukken minder aantrekkelijk is dan de woning leeg verkopen of de woning verkopen met een goede huur.

Waarom zou u de huur dan niet verhogen?
De consensus is dat mensen die huren vaak minder geld overhouden dan mensen met een koophuis. Zo stelt de Rabobank dat ‘Huurders vaker in geldnood zitten dan kopers’ (september 2021), veroorzaakt door diverse factoren. Hoewel u uiteraard hierin vrij bent, adviseren we wel om te kijken naar de persoonlijke situatie van de huurder(s). Echter, los van het morele bezwaar om de huren niet te verhogen, kan het ook de relatie met de huurder verslechteren als u continu de huur verhoogt en kan het er voor zorgen dat huurders sneller de huur opzeggen als ze elders stukken goedkoper kunnen huren.

Ook kunt u voor een middenweg kiezen: de huren met bijvoorbeeld slechts 2% te verhogen in plaats van 3%, of voor dit geld ervoor te zorgen dat de woning verbeterd of verduurzaamd wordt, zodat de huurder(s) minder kwijt is/zijn aan nutsvoorzieningen.

Wenst u uw woning niet in 2037, maar nu al te verkopen, dan kunt u ten alle tijde vrijblijvend een bod bij ons opvragen.

The post Huur verhogen: wel of niet doen? appeared first on VerkoopVerhuurdeWoning.nl.