Momenteel is er een aantal tegenstrijdige berichten in omloop. Sommige bronnen schetsen een beeld van een afkoelende woningmarkt, maar er zijn ook berichten die suggereren dat de prijsstijgingen nog niet zijn opgehouden. Het is dus lastig om hier een juiste conclusie aan te verbinden. Reden temeer om eens te gaan kijken wat de waardeontwikkeling van vastgoed doet. Deze week focussen we ons op Kanaleneiland, een populair stadsdeel in Utrecht voor beleggers. Kanaleneiland kenmerkt zich door veel hoogbouw uit de jaren 60 met relatief veel appartementen in de vrije sector rond de 70 tot 90 m².
De analyse
In deze analyse hebben we de data van het NVM gebruikt en hebben we 250 transacties in het postcodegebied 3527. Bij deze analyse gaan we voor de eenvoud steeds uit van slechts twee variabelen: datum afmelding (de datum waarop de verkochte woning is afgemeld op Funda) en transactieprijs per m².
Wat we hierboven zien is een duidelijke stijgende trend, wat uiteraard geen verrassing is. Op de onderste as zien we de jaartallen, waar 14,00 staat voor 2014. Op de verticale as zien we de prijs per m². Als we dit in een tabel tonen, staan links de jaartallen en rechts steeds de prijzen per m² in Kanaleneiland, Utrecht over deze periode.
Dit geeft dus aan dat de prijzen zo ongeveer zijn verdrievoudigd in deze periode. Hier moet bij vermeld worden dat in 2013 de kredietcrisis op zijn dieptepunt was en begin 2022 was de markt op het hoogtepunt, waardoor we nu waarschijnlijk wel de meest extreme waarden te pakken hebben; de kredietcrisis werd gekenmerkt door prijsdalingen.
Het meest waarschijnlijk lijkt het echter dat de trendbreuk van prijsstijging is ingezet vanaf Q2 2022, waarbij de inval in Oekraïne en de stijging van de rente twee belangrijke factoren zijn. Echter zien we in de observaties dit nog niet duidelijk terug, maar dat heeft ermee te maken dat het aantal transacties laag is en dat dit met vertraging zichtbaar pas wordt. Zojuist verkochte woningen in Kanaleneiland zijn in deze grafiek nog niet zichtbaar, omdat dit nog niet in de database is verwerkt.
Conclusie
Er is met deze ontwikkeling één belangrijk gedeelte van de kopersmarkt verloren gegaan: de doelgroep die eigenlijk niet wilde kopen, maar zich gedwongen voelde de koop naar voren te halen om zo de spreekwoordelijke boot niet te missen. Rentestijgingen drukken daarbij de leencapaciteit van nieuwe kopers, wat betekent dat de woning iets afzwakt maar dat de effecten hiervan mogelijk nog niet helemaal gereflecteerd wordt in de huidige transactieprijzen. Zo is het gangbaar dat bij aankoop van een woning de rente op een bepaald moment mag worden vastgezet, en daarmee woningen die nu transporteren nog een lagere rente hebben dan de huidige marktrente. Dat verklaart waarschijnlijk waarom de spreiding nu een stuk hoger is; sommige koopsommen zijn dan al overeengekomen vóór de rentestijgingen, anderen daarna. De gemiddelde verkoopprijs dus nog niet aan het dalen, maar de verwachting is wel dat de woningmarkt wat zal stagneren.
Bent u nu eens benieuwd wat uw verhuurde woning waard is? Dan kunt u altijd een waardebepaling aanvragen!